干货！手把手教你如何顺利购买二手房

来源：吉屋网发布时间：2018-10-12 15:07:34

现房屋价值高，在购买房屋的过程中，稍有不慎，损失的金额都有可能是巨大的。广东杰海律师事务所的甘静仪律师总结了几个购买二手房过程中频发的法律问题，跟大家分享。

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一、注意审查卖方的身份

在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，确保卖方是房屋的所有权人。

如果房屋产权登记的所有权人，也就是我们俗称的“业主”未出现，只是让家人或其他代理人代签房屋买卖合同的，那么这时买方就要警惕了，避免其家人或代理人假借房屋业主之名卖房，而其卖房行为并未得到业主的同意，那么这份房屋买卖合同的效力极有可能是无效的。

为保障房屋买卖合同合法有效，那么建议买方要求业主亲自到现场，出示身份证、房产证、国土证原件，并在房屋买卖合同上签字并按手印，避免业主反悔、毁约，或代理人收到定金、*款后逃之夭夭。

如果业主因为长期出差或长居国外等原因，无法亲自到场签订合同的，那么业主委托卖房的代理人或家人，一定要有业主的公证授权委托书，委托书的内容一定要明确写明业主授权受托人出售房屋等字眼；

业主的代理人或家人无法提供业主公证授权委托书，或者公证授权委托书的内容仅是委托受委托人管理房屋，并未授权受委托人出售、处置房屋的，那么这份房屋买卖合同不能签订，否则，一旦合同无效，买方已经支付的房屋要取回就很困难。

二、注意房屋的权属状况

房屋的产权状态是购买二手房的前提和基础，只有卖方对房屋拥有完全的、无瑕疵的所有权时，才能保证交易的合法性、有效性。

某些时候，房屋会因为业主自身原因或政策原因，未能及时取得房产证，此时，如果进行房屋买卖，那么买方就要承担巨大的风险，因为房屋可能长期无法取得房产证，此时，此种房屋建议不要购买。

另外，由于现时房屋的价值较大，所以房屋有可能是多人共有，那么此时购买房屋，一定要所有权属人均同意，并且均需要在《房屋买卖合同》中亲自签名和盖手印。

特别需要注意的是，如果房屋是业主婚后购买的，那么原则上房屋属于业主的夫妻共同财产，此时即使房屋仅登记在夫妻一方的名下，另一方对房屋亦是有所有权，此时，签订房屋买卖合同时，需要由业主夫妻双方都亲自到现场，并且均在房屋买卖合同上签字并盖手印。

三、注意房屋是否带租约

根据《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就意味着，如果卖方在房屋买卖之前就已经将房子租出去了，那么房屋的承租人，也就是常说的“租客”，有优先购买权，只有在租客放弃了优先购买权，买方才能购买房屋。

甘静仪律师曾经处理过一个房屋买卖纠纷案件，买方看中了一套广州市的房子，与卖方沟通后，双方达成了交易意向，于是买方向卖方支付了3万元定金，后来双方约定在5日后到中介处签订《房屋买卖合同》。买方支付定金后，突然想起要具体查询房屋的租赁情况，于是买方到房屋所在地的出租屋管理中心查询房屋的租赁情况，结果买方查询到，卖方在1年前就与他人签订了《房屋租赁协议》，而且租赁的期限是二十年。

于是，买方立刻致电卖方，要求卖方在双方签订《房屋买卖合同》之前，将租赁协议解除，否则，房屋带有二十年的租赁，是没办法买卖的，卖方当时在电话中也答应了会与租客解除租赁合同。然而，到了双方约定签订《房屋买卖合同》的日子，卖方告诉买方，租客不同意解除租赁合同，并且租客认为自己具有优先购买权，要求购买房屋。

虽然卖方多次向买方承诺，他会解除租赁合同，也一定会将房屋卖给买方，但买方考虑到房屋的价值太大，稍有不慎，则会损失巨大，所以拒绝与卖方签订《房屋买卖合同》，并要求卖方双倍返还已付定金。但是卖方认为是买方不同意签订《房屋买卖合同》，故拒绝返还定金。买方后诉至法院，法院判决支持了买方的请求，但判决书判决时，卖方已经将房屋转卖了，并且转移了财产，故买方至今仍未拿回定金。

因此，买房前一定要了解房屋的租赁情况，如果发现房屋带租约，则要先取得租客放弃优先购买权的声明，否则租客有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。另外，即使取得了放弃优先购买权的声明，买方也要在签订房屋买卖合同之前，要求卖方与租客解除租赁合同。

否则，如果租客的租期未到期，那么即使房屋成功过户到买方名下，租客也有权利要求继续履行原来的租赁合同。承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。

另外，即使未发现房屋带租约，买方也要要求卖方在《房屋买卖合同》中明确，房屋不带租约的事实，一旦有第三人主张其是房客拥有优先购买权，那么卖方就需要承担违约责任。

二手房买卖，风险无处不在，擦亮双眼，用好上述几招，助你顺利成为业主。

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