拿地成本偏向谁边：成本VS降幅

来源：吉屋网发布时间：2018-10-19 10:15:20

2018年房地产市场调控逐步深化，房企间的竞争态势越发激烈，拿地竞争成为房企间竞争主战场；同时融资政策的收紧，使得房企拿地资金锐减。在这种行业背景与资金受限的情况下，房企的拿地情况到底会发生什么变化呢？这里以中国指数研究院九月份房企销售Top100排行榜上的房企作为研究样本，通过中指数据库整理了房企2018年1-9月招拍挂住宅拿地面积数据及关联数据，因为某些样本缺失，*终采用房企样本72家，见下表。

表1：房企样本及其销售额Top100排名情况统计

数据来源：中国指数研究院九月销售额Top100排行榜

前三季度拿地面积同比增长4.88%

Top11-30房企拿地面积增幅*

2018年1-9月Top100房企拿地总面积为37014.38万m2，同比微涨4.88%。考虑到融创本年度拿地规模的断崖式下跌必然对整个增长率具有较大影响，因此在剔除融创拿地面积之后，Top100房企拿地规模同比增长28.88%，可见融创拿地规模锐减对整个房企拿地规模影响较大。同时传统的“碧恒万”三强鼎立之势因为绿地的强势崛起而告结束，绿地凭借其前三季度3148.54万m2的拿地规模仅次于碧桂园成为亚军，碧桂园以5006.46万m2的拿地规模继续其冠-军地位，万科则稳坐季军位置，前三季度拿地面积2717.8万m2，恒大因为其未到2000万m2的拿地规模跌出前三序列，暂时屈居第四位。

从各梯队对比情况看来，Top10房企2018年前三季度拿地面积为19598.53万m2，相对于去年同一时段的22500.29万m2，同比下降12.9%，均值下降290万m2。考虑到融创拿地面积从7102万m2到684 m2的断崖式下跌，在剔除融创极值影响后，Top10房企2018年前三季度拿地面积同比增加18.16%，均值上升351.4万m2。Top11-30房企2018年前三季度总体拿地面积为10470.28 m2，同比增加47.39%，平均拿地面积581.68万m2，在各大梯队中拿地面积同比增幅*。考虑到这一梯队的融资额在各个梯队中也是*的，因此实现较大增幅拿地面积是可能的。Top31-Top50房企2018年前三季度合计拿地面积为3030.1万m2，同比下跌5.6%，平均拿地面积为189.4万m2。Top50+房企2018年前三季度拿地面积为3915.51万m2，同比增加58.05%，在剔除了其中极值及缺失样本后，同比增长31.3%，平均拿地面积为125.2万m2。

表2: 2018年Q1-Q3各梯队房企拿地情况统计

数据来源：中指数据库

从各梯队内部情况看来，各梯队内部涨跌情况不一。Top10房企中，拿地面积*企业为碧桂园，拿地面积5006.46万m2；拿地面积*少企业为融创，拿地面积为683.97万m2；拿地面积同比上升的企业数为6家，下降企业为4家，其中涨幅*企业为绿地，同比上涨228.05%，跌幅*企业为融创，同比下降90.37%。Top11-Top30房企中，拿地面积*企业为四川蓝光，拿地面积1841.14万m2；拿地面积*少企业为融信，拿地面积为76.47万m2；拿地面积同比上升的企业数为11家，下降企业为7家，其中涨幅*企业为四川蓝光，同比上涨367.24%，跌幅*企业为融信，同比下降67.96%。Top31-Top50房企中，拿地面积*企业为美的置业，拿地面积432.21万m2；拿地面积*少企业为时代中国，拿地面积为13.36万m2；拿地面积同比上升的企业数为9家，下降企业为7家，其中涨幅*企业为绿地中国中铁置业，同比上涨716.63%，跌幅*企业为时代中国，同比下降87.42%。Top50+房企中，拿地面积*企业为华侨城，拿地面积550.81万m2；拿地面积*少企业为朗诗绿色，拿地面积为7.27万m2；拿地面积同比上升的企业数为16家，下降企业为12家，其中涨幅*的企业为三盛，同比上涨589%，跌幅*企业为朗诗绿色，同比下降86.59%。

表3: 2018年Q1-Q3各梯队内部房企拿地情况对比

数据来源：中指数据库整理

房企分化与拿地集中度愈加严重

拿地规模“三八效应”日益显著

伴随着市场竞争的激烈以及融资环境的逐步受限，房企在拿地方面分化越来越严重，小型房企因为融资难以及自身风控因素的存在，使得拿地规模与大型房企之间的差距越来越大，市场拿地集中度越来越高，拿地规模的“三八效应”[1]日益明显。

根据房企四大梯队的划分，2018年前三季度各梯队房企在拿地规模以及平均拿地规模方面存在显著差别。其中，Top10房企拿地总面积为19598.43万m2，平均拿地面积为1959.8万m2；Top11-Top30房企拿地总面积为10470.28万m2，平均拿地面积为581.68万m2；Top31-Top50房企拿地总面积为3030.1万m2，平均拿地面积为189.4万m2；Top50+房企拿地总面积为3915.51万m2，平均拿地面积为139.8万m2。可见，平均拿地规模随着房企规模的缩小而缩减：Top10房企的平均拿地规模是Top11-30房企平均拿地规模的3.37倍，是Top31-50房企平均拿地规模的10.35倍，是Top50+房企平均拿地规模的14.02倍；Top11-30房企的平均拿地规模是Top31-50平均拿地规模的3.07倍，是Top50+房企平均拿地规模的3.37倍；Top31-50房企的平均拿地规模是Top50+房企平均拿地规模的1.35倍。由此可以看出，房企在拿地方面的分化程度愈加严重。

图1：各梯队房企平均拿地规模对比（万m2）

表4：各梯队房企平均拿地规模倍数表

而从房企分段拿地规模的占比情况可以进一步得出，前30大房企的拿地规模合计占比为81.2%，“三八效应”日益明显。根据已有统计数据，Top100房企拿地总规模为37014.4万m2，Top10房企拿地规模为19598.53，占比52.9%；Top20房企拿地总规模为25475.65万m2，占比68.8%；Top30房企拿地规模为30068.81万m2，占比81.2%；Top50房企拿地面积为33098.87万m2，占比为89.4%；其余50%的房企仅占总拿地规模的10%左右。

图2：房企分段拿地面积占比分布

拿地布局以二三四线城市为主

Top11-30房企一线外布局程度*

2018年前三季度，Top100房企合计拿地面积为37014.4万m2，其中一线城市拿地总面积为955.1万m2，占拿地总面积2.58%；二线城市拿地规模为16505万m2，占比44.59%；三四线城市拿地面积为19554.3万m2，占比52.83%。可见在整个拿地分布中，一线城市拿地额越来越少，拿地越来越困难；二线及三四线城市成为拿地布局主力区，三四线城市更是成为拿地占比*的区域，房企拿地布局逐步下移。

图3：Top100房企不同城市拿地面积（万m2）

图4：Top100房企不同城市拿地占比

从不同城市等级的拿地构成中可以看出，Top10房企拿地规模较大，因此其在各个等级城市拿地占比均*。一线城市中，Top10房企拿地面积占比64.06%；Top11-30房企拿地占比为14.35%；Top31-50房企拿地占比为8.05%；Top50+房企拿地占比13.54%。二线城市中，Top10房企拿地面积占比47.39%；Top11-30房企拿地占比为27.68%；Top31-50房企拿地占比为9.06%；Top50+房企拿地占比15.86%。三四线城市中，Top10房企拿地面积占比57.09%；Top11-30房企拿地占比为29.48%；Top31-50房企拿地占比为7.46%；Top50+房企拿地占比5.97%。

表5: 各梯队房企在不同等级城市拿地面积中占比统计

而从各梯队房企的拿地布局看来，不同梯队间也存在显著差异。Top10房企一线城市拿地面积611.81万m2，占比3.12%；二线城市拿地面积7822.36万 m2，占比39.91%；三线城市拿地面积11164.36万m2，占比56.97%。Top11-30房企一线城市拿地面积137.04万m2，占比1.31%；二线城市拿地面积4568.84万 m2，占比43.64%；三线城市拿地面积5764.4万m2，占比55.05%。Top31-50房企一线城市拿地面积76.87万m2，占比2.54%；二线城市拿地面积1495.27万 m2，占比49.35%；三线城市拿地面积1457.94万m2，占比48.11%。Top50+房企一线城市拿地面积129.35万m2，占比3.31%；二线城市拿地面积2618.48万 m2，占比66.87%；三线城市拿地面积1167.68万m2，占比29.82%。可以看出，Top11-30房企在二三四线的拿地占比*，一线外城市拿地布局程度*。

图5：各梯队房企在不同等级城市间的拿地布局

而从各梯队内部来看，不同梯队在不同等级城市的布局房企数量也存在不同。Top10房企在一线城市布局的房企有6家，在二线城市布局的房企有10家，在三四线城市布局的房企有10家；Top11-30房企在一线城市布局的房企有8家，在二线城市布局的房企有18家，在三四线城市布局的房企有18家；Top31-50房企在一线城市布局的房企有5家，在二线城市布局的房企有15家，在三四线城市布局的房企有15家；Top50+房企在一线城市布局的房企有4家，在二线城市布局的房企有28家，在三四线城市布局的房企有13家。可以看出Top10房企的城市布局程度*，Top50+房企的城市布局程度*。

表6: 各梯队房企在不同等级城市拿地布局房企数统计

注：根据数据的可获得性，Top10房企共有10家；Top111-30房企共有18家；Top31-50房企共有16家；Top50+房企共有28家。

房企拿地成本下降成主流

Top10拿地成本*

Top50+拿地成本降幅*

2018年前三季度Top100房企拿地总面积37014.4万m2，拿地总金额16638.35亿元，拿地均价为4495.1元/ m2，相对于2017年前三季度的5394.2元/ m2下跌16.67%，其中成交楼面价下跌的房企有47家，上涨的房企25家。而从溢价率方面看来，2018年前三季度Top100房企拿地溢价率均值为23.53%，而2017年度同一时间段溢价率为51.23%，下降了27.7个百分点，其中溢价率调低的房企有62家，溢价率调高的房企有10家。由此可见，即使本年度拿地均价有所上升的房企在楼面价方面也是倾向底价成交，因此房企拿地成本的下降成为前三季度拿地价格主流。

图6：Top100房企价格与溢价率

表7：涨跌房企统计表

而从各梯队情况看来，Top10房企拿地成本*，Top50+房企在拿地成本方面跌幅*为显著。2018年前三季度，Top10房企拿地总金额为7277.74亿元，拿地面积19598.53万m2，成交楼面均价为3713.4元/ m2，同比下跌9.09%，其中拿地成本下降房企9家，仅有1家成本上升；考虑剔除融创之后，所有其它Top10房企本年拿地成本均下降，且同比跌幅为30.87%。Top11-30房企拿地总金额为5306.58亿元，拿地面积10470.28万m2，成交楼面均价为5068.2元/ m2，同比下跌31.85%，其中拿地成本下降房企11家，7家房企成本上升。Top31-50房企拿地总金额为1865.72亿元，拿地面积3030.06万m2，成交楼面均价为6157.4元/ m2，同比下跌21.38%，其中拿地成本下降房企11家，5家房企成本上升。Top50+房企拿地总金额为2188.31亿元，拿地面积3915.51万m2，成交楼面均价为5588.8元/ m2，同比下跌32.44%，其中拿地成本下降房企16家，12家房企成本上升。

图7：各梯队房企拿地成本均价及涨跌情况

结语

整体看来，在房企竞争加剧，融资环境受限的情况下，各大房企在拿地规模、拿地布局以及拿地成本方面均出现了显著变化：

Top100房企2018年前三季度拿地规模相对于2017年微涨；

房企拿地集中度趋势更加严重，房企拿地规模中的“三八效应”愈加明显；

房企拿地布局逐步下移，一线城市拿地越发困难，二三四线城市成为拿地主力区；

房企拿地成本下跌，Top10房企拿地成本*，Top50+拿地成本跌幅*。

[1] 三八效应：借鉴于二八定律，二八定律又称帕累托法则，用来描述财富在人群分布中极大不平衡性，具体是指占据社会总人口20%的人群大约占有了全社会80%的财富水平。因此这里的“三八效应”是指30%的群体大约占有80%的资源总量。

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拿地成本偏向谁边：成本*VS降幅*

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